家づくり｜家が建てられない土地

家を建てられない土地

わが国には、都市計画法にもとづいて地域ごとに定められた都市計画によって、各地域の具体的な土地利用の規制や建築その他の規制、都市計画道路など各種の都市整備事業などが実施されています。

この都市計画は、原則として都市計画区域と呼ばれるエリアについて定められ、おおむね全国の約1/4の地域が、この都市計画区域です。この都市計画区域に含まれないエリアは「都市計画区域外」といって、都市計画法による規制は行われていません。

市街化区域と市街化調整区域

都市計画区域内は、市街化区域と市街化調整区域に分けられ、この区分を線引きといいます。

市街化区域は市街化を促進する地域で、「すでに街の整備が進められて市街地になっている地域」と「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街地として整備を図るべき区域」を指し、原則として家が建てられます（工業専用地域を除く）。市街化区域では、道路や公園、下水道などの公共施設が優先的に整備され、広さや位置は人口の伸びや産業などの予測から決められます。

市街化調整区域は市街化を抑制するために設けられた地域で、原則として宅地造成はもちろん、一般の住宅も建てられません。ただし、農家住宅や、すでに開発許可を受けている場合、すでに建物が建っている敷地（既存住宅）などでは例外的に家が建てられます。住宅地ではないため、コンビニ、スーパーなどの生活利便施設や駅などが遠い、少ないことがあります。また、農業や林業などを行う地域なので、農薬や肥料の臭いが気になることもあります。

ところで、都市計画区域内の市街化区域と市街化調整区域の線引きが行われていない地域があります。それを「未線引き・白地地域・無指定区域」といいます。この未線引き・白地地域や都市計画区域外では、農地法や森林法などの他の法律による規制がない限り原則として家が建てることができますが、未開発の場所もあり、水道や電気などを自分で引かなければならない場合があります。

用途地域

用途地域とは、「計画的な市街地を形成するために、用途に応じて１３地域に分けられた地域」のことをいいます。建てられる建物等の種類や大きさなどを制限し、良好な住居環境を保つことが目的です。法規制では、第一種低層住居専用地域から第一種中高層住居専用地域までと田園住居地域では「建築できる用途」を具体的に挙げ、住宅地の環境を最優先した建築制限を行っています。

とくに第一種低層住居専用地域では、住宅以外の用途は厳しく制限されているため、良好な住環境が望めますが、反面、容積率や建ぺい率も厳しいので、敷地が狭すぎると建物を建てる余地があまりなくなってしまいます。

土地の購入に際しては、用途地域の特徴とともに、購入予定地に近接する地域の用途制限も考慮したほうがよいでしょう。

用途地域の区分