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中古住宅、ここ注意！
中古住宅を考えているなら
限られた予算のなかで、広さや環境を重視したい場合、中古物件は魅力的です。どんな点に注意したらいいか確認しておきましょう。
新築よりも２～３割安く買えるのが魅力
中古住宅を購入してリノベーションするというニーズが広がり、中古住宅の注目度は高くなっています。木造住宅の場合、建築から22年経つと、法律上では建物の価値がゼロになるため、中古住宅は新築と比べると2～～3割程度安くなります。同じ価格であれば、立地や広さなどの条件は中古住宅が有利です。
購入後の費用も考慮して予算を考える
中古住宅の価格は、次のような点を査定し決まります。
● 土地の価格…駅からの距離、広さ、形、道路との関係など。
● 建物の価格…築10年で５割、22年でほぼゼロ。
● 周辺環境…学校、病院、スーパーなどの有無、生活のしやすさはプラスの要素に。大規模開発が予定されていると価格が高くなる。
● 売主の事情や要件…早期売却の希望があると安くなる。再建築不可やセットバックが必要な場合は価格が下がる。
古すぎる物件は、リノベーションや建て替えで予算オーバーになる可能性もあります。家の状態、購入後の住み方などを想定し、物件選びをすることが重要です。
購入後の住み方
中古物件は、建物の状態によって購入後の住み方が変わります。
● そのまま住む…基礎、構造、設備、内装に問題がなければ住める
● リノベーションして住む…基礎や構造に問題はないが、設備が古かったり内装が好みでない場合はリノベーションがおすすめ。
● 耐震補強などをして住む…基礎や構造に問題があっても、補強や修繕で対応できる場合は、骨組みだけを残した大幅 リノベーションに。
● 建て替え…基礎や構造の修繕対応が無理なら、更地にして新築する
中古住宅で注意すること
注意①見た目で判断しない
特にリフォームされて売り出されている物件は、見えない劣化があると思いましょう。新しい壁紙の下がカビだらけだったりすることも。断熱や耐震性能も実際に住んでみないとわからないこともあります。
対策 ホームインスペクションを受ける
住宅診断士(ホームインスペクター)が、第三者的な立場から住宅の欠陥の有無、劣化状況、改修が必要な部分などを診断してくれる検査です。売り主の承諾を得て、購入の意思を示した買付証明書を提示した後に実施。費用は５万円前後、結果によっては購入を見送ることもできます。
注意②ご近所トラブル
家も環境もよかったのに、住んでみたらご近所との関係がうまくいかないということもあります。境界線問題や植栽問題など、以前の家主があやふやにしていたことが表面化してくることもあります。
対策 売主が家を手放す理由を確認する
どんな物件でも、なぜ売主が家を手放すのかその理由を確認しておきましょう。手狭になったり転勤のためなど、建物や周辺環境そのものが原因でなければよいですが、隠れた近隣トラブルがあるとやっかいです。私道に面した物件は、通行ができなくなるなどのトラブルもあるので、道路の権利関係について必ず確認しておきます。
格安の中古物件を買うべき？
近隣相場と比べて格段に安い物件は注意が必要です。確認したいのは、「再建築不可物件」や「既存不適格物件」ではないかどうか。前者は、一度更地にすると新しい家を建てることができない土地にある物件です。リノベーションは可能ですが、将来的な建て替えはできません。後者は、建て替えや増改築に制限がある物件です。どちらも自治体の建築指導課などで確認できます。
権利関係も確認が必要です。土地が借地権でないか、建物や土地が第三者の担保物件になっていないか、建物に賃貸権をもつ貸借人がいないかなど。土地と建物の登記記録を確認しましょう。
