家づくり｜接道義務

敷地に面する道路に気をつける

土地選びの際、「接道義務」や「セットバック」という言葉を耳にすることがあると思います。これは、建築基準法で決められたルールで、災害時の避難や消防・救急活動の通路確保（緊急車両の通行）が目的であり、この義務を果たさない土地には原則として建物を建てることができません。

「接道義務」をクリアしているか？

建築基準法では、都市計画区域内の土地については、少なくとも２m以上、幅員（道路の幅）４m以上の道路に接していなければ、建築物の敷地として認められないことになっており、これを「接道義務」といいます。しかし、実際の道路の多くは、幅員が４m未満のものも多く、このままでは建物を建てられない敷地が数多く生まれてしまいます。

このため、建築基準法では、接道義務が施工された昭和25年11月23日現在、すでに建物が建ち並んでいた幅員４m未満の道でも、特定行政庁（市町村長または都道府県知事）が指定したものについては、建築基準法上の道路として扱うことにしています。これを一般に「2項道路」または「みなし道路」と呼び、この２項道路では２m以上接する敷地でも建物が建てられることになっています。

２項道路に面する敷地に建物を建てる場合には、原則として道路中心線から２m後退した線を道路と敷地の境界線として取り扱うことになっています。つまり、自分の敷地であっても、道路中心線から２m以内の部分は敷地面積に入れずに、建ぺい率や容積率の計算を行うことになります。これを俗に「敷地のセットバック※」といい、土地を購入する際には、建築基準法上の道路に２m以上接しているかどうかという接道条件を確認するとともに、セットバックする面積を確認しておく必要があります。

※２項道路に接している敷地で、道路の境界線を敷地側に後退させること。セットバックした部分は道路とみなされ、その部分に建物を建てることはできない。

特殊な場合の条件

道路の反対側が川やがけ、線路敷地などになっている場合には、反対側への道路拡幅は不可能ですので、道路反対側から４mの線が、道路と敷地の境界線になります。ただし、土地の状況などからやむを得ないときで、建築審査会の許可を得た場合には、中心線からの２mが1.35mまで、反対側からの４mが2.7mまで緩和される場合があります。

こうした接道条件は、土地選びの際にまっさきに確認しておかなければならない事項です。土地を購入する場合には重要事項説明の際に、すでに土地をお持ちの場合にも、市町村の建築指導課や道路課などの窓口できちんと確認する必要があります。

すでに建物が建っている土地でも、接道条件が満たせないために、建て替えができないケースは多くあります。よく確認しておきましょう。