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家づくり｜無理のない資金計画
限度額は年収やローンで決まる
万全の資金計画を立てることは、よい家づくりの基本です。そのためには、自己資金の割合と借入金の割合を早めに決めておくことが大切です。
ただし、住宅ローンは、年収やローンの種類によって、借りられる限度額が決まっています。たとえば、住宅金融支援機構の「フラット35」の場合には、年収が400万円未満の場合は年間返済額が年収の30％以下、年収400万円以上の場合は年収の35％以下の金額までしか借り入れることができません。
しかし、当たり前のことですが、借りたお金は返さなくてはなりません。大切なことは、借り入れ可能な総額からローンの金額を決めるのではなく、現在の家計から実際に返済に充てることができる金額はいくらか、という観点から、ローン金額を考えることです。
住宅ローンの種類
住宅ローンには、住宅金融支援機構の「フラット35」、民間金融機関のローン、財形住宅融資があります。
また、金利のタイプは、固定金利、固定期間選択型金利、変動金利があり、返済額や返済期間とあわせて慎重に検討します。
【住宅ローンの種類】
■フラット35…固定金利型。取扱い先：民間金融機関
固定金利のため返済額が一定なので、金利上昇のリスクがない。金利の適用は融資実行時の金利となる。保証料や繰り上げ返済手数料がかからない。団体信用生命保険も金利に含まれる
■財形住宅融資…5年固定金利型。取扱い先：住宅金融支援機構
返済の開始から終了までの全期間、5年ごとに適用金利を見直す5年固定金利制。直接融資の場合は融資手数料や保証料がかからない。団体信用生命保険の種類によって金利が異なる
■民間ローン…変動金利型と固定金利特約型がある。取扱い先：民間金融機関
・変動金利型…半年ごとに金利を見直し、5年ごとに返済額を見直す。金利の適用は融資実行時の金利となる。通常は、借入時には固定金利型より金利が低いが、金融情勢の変化に左右されるリスクがある
・固定金利型…3年、5年、7年、10年など一定期間の金利を固定し、特約期間を過ぎると金利を見直す。金利の適用は融資実行時の金利となる。固定金利特約型は民間金融機関の主力商品であり、さまざまな金利引き下げ特約があるが、金利固定期間がそれほど長くないため、金利上昇のリスクがある
親から援助を受ける場合
自己資金が足りない場合などは、親から資金援助を受けることも可能です。この場合、贈与税の特例を使うと効果的です。具体的には、「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税の特例」や「相続時精算課税の選択」によって、2026年12月までであれば贈与税の非課税措置とあわせて最高で3610万円まで贈与を受けても非課税となります。また、贈与税の特例を利用する以外にも、次のような方法もあります
① 親と建物を共有する
1つ目は親と建物を共有するという方法です。この場合、資金を負担した分をそれぞれの持分比率として登記すれば、贈与税は払わなくて済みます
② 親からローンで借りる
2つ目は、親からローンで借りる方法です。返済の事実があれば、贈与税はかかりません。なお、夫婦共有名義にする場合は、負担に応じた比率で登記を行います。2人に収入があれば、それぞれ住宅ローン減税が受けられます
